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Postada em 09-01-2012. Acessado 1067 vezes.
Título da Postagem:O Estudo de Impacto de Vizinhança equilibrando a especulação imobiliária e o
Titular:Lewton Burity Verri
Nome de usuário:Lewton
Última alteração em 09-01-2012 @ 12:48 pm
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O Estudo de Impacto de Vizinhança equilibrando a especulação imobiliária e o custo do IPTU

Tags: Sustentabilidade, meio, ambiente, fiscalização, gestão, ambiental, estatuto das cidades, plano diretor, urbanístico, urbanização, especulação, imobiliária, imóveis, auditorias, relatório, EIV, impacto de vizinhança, bairros, localidades, qualidade de vida, melhorias, corretora, locação, venda, compra, creci, CREA, poluição, construção, zoneamento, industrial, semi-industrial, residencial, arborização, comunidade, administração, política, investimentos, planejamento, urbano, IPTU, consorciada, operação, socioambiental, socioeconômico, cepac, potencial, construtivo, demografia, certificação, certificados, infraestrutura, áreas de risco, calamidades, catástrofes, criminalidade, segurança, pública, serviços essenciais, garantias, fornecimentos, redes, saúde, educação, alimentação, habitação  

 
A vida profissional das pessoas exige que se desloquem para outras cidades, bairros e locais de acordo com as necessidades operacionais das empresas em que trabalham. Neste caso o profissional em mudança de localidade ou irá precisar alugar ou comprar um imóvel.
 
Quando isto acontece, por imposição da empresa, nas obrigações funcionais dos profissionais, estes muitas vezes terminam ficando com boa parte dos transtornos onerosos nas mudanças de localidades.
 
Poucas empresas se preocupam com isto, quando um bom conjunto de disfunções socioambientais desaba sobre o profissional e sua família, em situações que a empresa o desloca simplesmente como um “objeto privativo”.
 
A primeira questão é arranjar um bom bairro de moradia que tenha todo um suporte habitacional e socioambiental. A segunda é identificar um imóvel que corresponda ao perfil socioeconômico do empregado, sob mudança de localidade e a terceira a existência de infraestrutura de suporte a qualidade de vida que se estava habituado ou em melhores condições habitacionais.
 
Não existem ainda no Brasil empresas certificadas para ofereçam um suporte confiável de informações para que o profissional (e sua empresa, caso esta seja mesmo responsável por ele) se decida, com boa margem de escolhas, sobre o bairro, a localidade e o imóvel mais adequado a tal qualidade de vida melhorada e suas novas expectativas.
 
As empresas corretoras de imóveis se dispõem simplesmente a listar imóveis para aluguéis e para vendas. Mas, quase nunca procuram acrescentar informações adicionais sobre vizinhanças e seus impactos socioambientais.
 
Isto porque se tratam de obrigações legais do Direito do Consumidor e do Estatuto das Cidades nas obrigações da administração pública local em estabelecer, manter e aprimorar seu Plano Diretor de Urbanização e Meio Ambiente. Aparentemente sem cumprimento de deveres e obrigações praticamente nenhum.
 
As cidades com mais de 20.000 habitantes agora terão que possuir um Plano Diretor de Urbanização e Meio Ambiente. E os empreendedores terão sua liberdade criativa, condicionada a um plano de desenvolvimento dentro dos interesses sociais e econômicos de onde irá colocar sua fábrica ou empresa. E os construtores de imóveis onde irão colocar prédios, casas e condomínios.
 
Por conseqüência as empresas corretoras de imóveis terão que se alinharem ao Código do Consumidor e os administradores públicos locais estarem obrigados a execução permanente e melhorada de um Plano Diretor de Urbanização e Meio Ambiente.
 
Consta na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 que Regulamenta os Arts. 182º e 183º da Constituição Federal, a qual estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências, na Seção X - Das operações urbanas consorciadas, o que se seguem nos artigos descritos a seguir:
 
Art. 32º. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas.
 
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
 
§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
 
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.
Art. 33º. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – ESTUDO PRÉVIO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei;
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.
 
§ 1oOs recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
 
§ 2oA partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.
O que é uma Operação Urbana Consorciada - OUC?
 
É o conjunto de intervenções e medidas urbanísticas, coordenadas pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Meio Ambiente, com a finalidade de alterar a estrutura de uma determinada área.
 
1.     Áreas permitidas para a OUC - em áreas situadas em zona urbana e de expansão urbana do Município;
 
2.     Através de Lei Municipal específica, da qual deverá constar:
 
a) O perímetro de ocupação da área objeto;
b) O programa básico de ocupação;
c) O programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada;
d) As finalidades da Operação Urbana Consorciada;
e) O estudo prévio de impacto de vizinhança;
f) A modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e do subsolo e das normas edilícias para a área da operação urbana consorciada;
g) A regularização de construções, reformas ou ampliações, em desacordo com a legislação vigente, executadas na área de operação urbana consorciada;
h) Contrapartida a ser exigida dos beneficiados em razão das modificações previstas;
i) A forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil;
j) A emissão de Certificado de Potencial Construtivo – CEPAC – na forma regulamentada por legislação específica.
 
Depreendemos que quando uma empresa desloca seus funcionários ela pode estar jogando-os num emaranhado urbano mais desorganizado existente, conflituoso e com péssimas condições socioambientais. E sem uma certificação do Impacto de Vizinhança Local.
 
O EIV - Estudo de Impacto de Vizinhança deverá ser feito por Firmas qualificadas para o relatório destinado às empresas corretoras imobiliárias, com a exclusiva finalidade de constatação de disfunções depreciativas na especulação imobiliária, no Plano Diretor, no processo administrativo público e nas condições socioambientais da vizinhança, ainda com a missão de se fazer exame de passivos ambientais, sociais e econômicos locais.
 
Antes o EIV era feito só para empreendimentos industriais, agropecuários e de serviços, dentro do seu zoneamento próprio, sobre seu impacto de atividades no meio ambiente e suas repercussões sobre a qualidade de vida local. E agora deveria passar a ser feito para aquisição e locação de imóveis, diante da especulação imobiliária e das precariedades da administração pública do município e/ou do estado.
 
O EIV para tais casos evitará que as pessoas comprem ou aluguem imóveis em locais, com ou sem especulação imobiliária, com altos valores por metro quadrado, impossibilitando “destratos” pela presença de impactos de vizinhança não constatados antes da compra ou do contrato de aluguel, convergindo reclamações pelo Direito do Consumidor.
 
O EIV efetivará verificação de efeitos positivos e negativos das atividades locais num bairro quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, antes feito para obtenção de licenças e autorizações para construção de empreendimentos.
 
Na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 que Regulamenta os Arts. 182º e 183º da Constituição Federal, a qual estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências, segundo a Seção XII - Do estudo de impacto de vizinhança, os seguintes artigos complementam o raciocínio da obrigatoriedade que as empresas corretoras de imóveis terão para orientar seus clientes, na compra e/ou no aluguel de imóveis:
 
Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.
 
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
 
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
 
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
 
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
 
O Município, para execução de sua política urbana, utilizar-se de Operações Urbanas Consorciadas em área de seu território e terá que efetuar a execução de um Plano Diretor e sustentabilidade dos bairros.
 
Tomando como base o Art. 37º do Estatuto das Cidades, acima, O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo.
 
Ao analisarmos a relação de exigências de verificações sobre o impacto de vizinhança, do referido Artigo 37º, percebemos que muitos outros tópicos devem ser inseridos e a serem verificados – checando os efeitos positivos e negativos em relação ao local do imóvel:
 
1. Adensamento populacional, habitantes e densidade demográfica;
2. Aeração, temperatura, umidade, insolação e qualidade do ar atmosférico;
3. Afetações e limites de usos dos recursos naturais;
4. Animais domésticos, perturbações e dejetos;
5. Arborização, anéis e cinturões verdes e paisagismos;
6. Áreas de risco de desmoronamentos e atividades perigosas;
7. Atendimento de transportes coletivos, trajetos, conforto, tempos dos percursos e pontualidade;
8. Atividades confrontantes impactantes: igrejas, escolas de samba e similares;
9. Clubes e associações, cinemas, teatros, casas de artes e cultura;
10. Condomínios com passivos socioambientais;
11. Criminalidade, conflitos urbanos, discórdias, prevenção;
12. Delegacias, policiamento e quantidade de boletins de ocorrência e motivos;
13. Eficiência da prestação de serviços públicos locais: água, luz, esgoto, limpeza urbana, coleta seletiva.
14. Empresas com responsabilidade ambiental;
15. Equipamentos e a qualidade dos equipamentos urbanos;
16. Geração de tráfego e trânsito e tipo e freqüência de transportes;
17. Impostos progressivos: IPTU e Desapropriações;
18. Moradias de baixa renda, favelas e cortiços nas proximidades;
19. Ocorrência de enchentes e transbordamentos;
20. Passivos ambientais presentes no imóvel ou em parte dele;
21. Poluição sonora e silêncio entre vizinhos;
22. Proximidade do local de trabalho, escritório, empresa ou serviço;
23. Redes da Saúde: hospitais, postos, clínicas e farmácias;
24. Redes de alimentação: mercados, hortifrutigranjeiros, restaurantes;
25. Redes de infraestrutura de saneamento, asfaltamento, iluminação e água;
26. Redes escolares: escolas, faculdades, cursos diversos;
27. Uso correto dos imóveis vizinhos;
28. Uso, ocupação correta do solo e delimitação ordenada de vizinhanças;
29. Valorização imobiliária especulativa e não especulativa;
30. Vias urbanas, asfaltamento, sinalizações, placas indicativas e condições;
 
Os 30 itens listados acima, incluídos os referenciados pelo Estatuto das Cidades, Art. 37º, devem fazer parte de uma LISTA DE VERIFICAÇÃO e ter um procedimento padrão consensado para submissão aos critérios de processos de AUDITORIAS E/OU FISCALIZAÇÕES. E ainda se verificar a obrigatoriedade de audiências públicas – que podem ser pleiteadas, com vistas à criação de critérios mais técnicos até para a precificação e a valoração do custo do IPTU.
 
Então EIV – passará ser um estudo de exigência MUNICIPAL, compondo obrigações administrativas imediatas aos poderes públicos municipais e estaduais (e o Federal).
 
As prefeituras têm cometido precariedades administrativas e temeridades no sentido de criar subterfúgios para criação/oneração do IPTU, abrindo ruas em locais impróprios, permitindo moradias em áreas de risco, apenas para aumentar a arrecadação com tal imposto. E o pior, aplicando mal os recursos angariados ... Não implementado a melhoria imediata das condições socioambientais e de qualidade de vida aos moradores.
 
A elaboração do EIV – por equipe multidisciplinar, deverá ser custeada pelas empresas corretoras imobiliárias (e pelas empresas que estão deslocando seus funcionários para localidades “socioambientalmente” desconhecidas) com vistas a firmar garantias aos novos compradores e locatários de imóveis, que estão sob sua ação de vendas e locação – dentro do Direito do Consumidor, repassando a Responsabilidade Técnica da equipe multidisciplinar, pelos resultados apresentados, ao comprador / locatário.
 
O EIV irá mitigar os efeitos das especulações imobiliárias, fora da realidade socioambiental da localidade. E irá afetar os preços dos imóveis uma vez que todo um conjunto de disfunções presentes na localidade é “camuflado” das expectativas dos compradores e locatários de imóveis.
 
O EIV ainda poderá adotar disposições em 5 classes de distâncias do imóvel – para caminhada humana em ritmo de 4 km por hora, até a padaria por exemplo, criando pontuações para maiores freqüências de idas e voltas, quanto mais perto ficarem as disposições do imóvel:
 
1ª Até 1.000 metros – em até 15 minutos;
 
2ª De 1.001 a 2.000 metros – até 30 minutos;
 
3ª de 2.001 a 3.000 metros – até 45 minutos;
 
4ª de 3.001 a 4.000 metros - até 60 minutos;
 
5ª Acima de 4.000 metros – acima de 60 minutos.
 
O conjunto de disfunções presentes na localidade será indicativo do PADRÃO ADMINISTRATIVO do município e mostrará o Grau da Capacidade Administrativa da Prefeitura e do Estado sobre a qualidade de vida presente e ainda virará instrumento político para eleições, para planejamentos e para investimentos. E tal conjunto de disfunções afetará gravemente a formulação da valoração do IPTU e de seus reajustes anuais, quando nada se faz para melhoria da qualidade de vida dos moradores ...
 
Portanto, não adiantarão propagandas de governanças públicas sem as informações de suportes dos diversos Estudos de Impactos de Vizinhança nos vários bairros e localidades onde os políticos vão pedir votos ...
 
Engº Lewton Burity Verri
CREA 74-1-01852-8 UFF – RJ
Aluno UBM Pós Graduação em Fiscalização e Gestão Ambiental
Copyright © 2012 - Engº Lewton Burity Verri



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